守正出新,笃定前行:华润置地“2+X”商业模式驱动业绩持续稳健增长

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在3月26日的华润置地业绩发布会上,八个字“坚持正确的方向,一定会有新的进展”非常抢眼。华润置地总裁李欣表示:“通过努力,我们有信心实现年初设定的2620亿元的销售目标,其中上半年可实现约1000亿元。预计全年租金收入(投资性房地产)将与去年持平或略有增加,2021年将恢复两位数增长。”

在过去的两年里,在高成本、高压力的融资政策、产业转型和一体化浪潮下,许多房地产企业忙于自救。

华润置地作为财富500强企业华润集团的旗舰房地产业务,定位为城市综合投资开发运营商,在“出售房地产投资地产X”的商业模式带动下,业绩稳步增长。

华润置地2019年度业绩发布会

2x商业模式推动业绩稳步增长

对于住宅企业来说,行业进入了一个困难时期:一是房地产从黄金时代进入白银时代;第二,“住房没有被解雇”的过程结束,黑天鹅覆盖爆发攻击。“三座山”压在头顶上。对我们大多数同龄人来说,日子不好过。许多房地产公司已经开通了出售房屋的在线渠道,密切关注房地产市场以获得退款,并大声疾呼许多房地产公司要“活下去”。

华润置地抓住这个机会,逆潮流而动,在住宅和商业区实现双轮驱动。与此同时,它正在强化自身优势,积极开拓新业务,寻求新的经济增长点。

核心财务指标仍然表现良好。2019年,华润置地实现综合营业额1477.4亿元,同比增长21.9%,股东应占利润286.7亿元,同比增长18.3%,实现每股利润4.12元,同比增长17.7%。该公司的净生息债务比率为30.3%,较2018年底的33.9%下降了3.6%,保持了行业内的低水平。

稳健的业绩得益于发展业务和投资业务的共同推动。其中,开发业务业务收入年均增长21%,合同金额2425亿元,合同面积1324.8万平方米,保持行业规模前10位。租金收入每年增长26.3%,至120.3亿元,推动投资性房地产公允价值增加。开发业务毛利率回升至36.5%,仍处于行业内较高水平,投资性房地产毛利率年均增长0.6个百分点至66.5%。

金融风险的降低和金融灵活性的提高有力地支持了华润置地的持续稳定增长:资产负债表现已稳定,?簧⒙蚀?33.9%降至30.3%;年平均融资成本降至4.45%,债务期限从3.7年延长至5.4年。外汇净敞口从23%降至8%。2020年到期债务为213亿元,现金短期负债率为3倍。

我不得不说,华润置地就像很多央企房地产的“好学生”:优越的融资条件,强大的经营管理能力,充裕的现金,更合理的债务结构。

但与绝大多数房地产公司不同的是,华润置地对商业房地产业务的发展非常满意,这是大多数开发商无法承受的。这是几年来运营理念和技能沉淀的背后。

80多年前,由大消费、大健康、城市建设和运营、能源服务、科技和金融等五大产业支撑的华润集团就扎根于香港。

所谓的“保持正确,创造新的,一定要前进”。华润置地作为一家品牌房地产企业,在中央企业大股东华润集团的大力支持下,经过多年港资商业地产管理理念的熏陶,可以说是引领了房地产行业从理念到实践的发展。

在房地产开发行业毛利率呈下降趋势的背景下,华润置地的商业地产业务无疑是稳定发展的“魔针”。

以商业实体中的购物中心为例

总的来说,他认为行业内长期的挑战和机遇并存,华润置地需要适应变化的趋势,做自己的事。虽然行业规模上限正在逐步显现,但从中长期来看,房地产仍是一个10亿平方米的行业。与此同时,行业集中度不断提高,带来了激烈的竞争。行业监管政策相对稳定,房地产企业的利润增长空间将受到压力,因为他们始终坚持不炒房,稳定地价、房价和预期。在这种环境下,龙头住宅企业做好规模和品牌就显得尤为重要。

调整结构、调整节奏、调整布局将成为华润置地未来发展的重要战略。

王向明认为,由于城市化进程对人口流动和产业转移的影响,未来规划中华润置地将主要集中在京津冀、长三角、粤港澳海湾地区和9个国家中心城市作为核心城市群。

与华润置地近年来的土地储备布局相比,公司坚定不移地实施京津冀协调发展、长三角一体化发展、粤港澳海湾地区建设三大国家和地区战略。公司坚持重点区域深度培育战略,加大优质资源配置,实现城市梯级战略布局。

2019年,公司坚持稳定投资,控制土地成本,收购了82个项目。一、二级股权溢价占81%,大湾、长三角和京津冀核心城市分别占20%、22%和13%。华润置地继续利用与中央企业和地方政府的良好合作关系,实现了高质量项目的多渠道准入,其中44%在非公开市场。

其中,30个项目通过城市更新、集体土地使用、体育文化产业协调、资产定制、TOD合作等渠道获得,6个项目通过并购获得。

华?笾玫卦诓欢系髡⑼脸〔季值耐保布岢值髡峁购徒谧唷9炯岢指咝Ь岣咧茏剩馓蕴嘀中问剑步ㄉ枞ㄇ┰冀鸲钔仍龀?7.3%。围绕战略定位,优化资源配置,实施基于城市因素的政策,实现投资结构的质量调整。积极识别市场节奏的变化,动态调整投资策略,实现投资节奏的质量管理。

以广东、香港、澳门和大湾区为例,这是一个风口区,许多住宅企业都觊觎这份羹。华润置地拥有一支超过350人的专业团队,并在广东省成功建设了一个规模更大、示范性更强的城中村改造项目深圳南山华润城。未来三年,城市更新业务的总开发面积将接近900万平方米,这将有力支撑华润置地的持续增长及其利润。

可以看出,在粤港澳和北部湾地区建设如火如荼、市场竞争日益激烈的情况下,华润置地肯定有机会发挥“主角”的作用:充分发挥区位优势,坚持重点领域,整合三地优势,探索产业协调发展和联动集群的新功能,夯实利润基础。

在疫情期间,华润置地也在不断提高运营质量和效率,不断加强客户体验消费的创新,加快线上和线下消费的整合,以适应新的消费需求和习惯。

Agency还指出,华润置地以高能耗城市为重点的长期发展战略将保持不变,2019年一、二级城市的定居量占3%-89%,前10名城市占定居收入的59%。该公司的高品质经营物业、稳步上升的租金、较高的毛利率、较低的融资成本以及“X”战略的持续推广将有助于华润置地抵御风险

本公司不断完善ESG管理架构,逐步建立和完善系统的ESG治理能力,并在上市公司董事会层面设立企业社会责任委员会,协助董事会指导和监督包括ESG在内的企业社会责任工作。

现在,在疫情的影响下,华润置地积极落实中央企业的责任。通过对全国各地商户的减租措施,华润置地克服了租户的困难,减租10亿元。同时,华润置地实施网上销售,提供低息贷款支持租户发展,取得良好效果。3月1日至23日,该公司全国购物中心的零售额达到21.5亿元,与去年同期大致持平,预计5月份将恢复增长。

王向明透露,除了业务创新,公司还将密切关注疫情后金融环境的变化,遵守国家金融政策,抓住窗口期,推动华润置地的金融创新,例如通过公开发行房地产投资信托基金来盘活资产持有。集团还在加快处置低效资产。预计今年将释放大量资产,通过内部挖潜支持华润置地的发展。

展望未来,华润置地将继续坚持城市综合投资开发运营商的地位,坚持“2 X”商业模式,保持十大销售规模行业和中国商业地产的领先地位,实现高品质增长。

编者:王元利

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