融创跻身“5000亿销售额”俱乐部,净利润260.3亿元创历史新高

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房地产行业的逻辑一直很强。作者张轩能写中国商人的原创文章。请联系客服微信重印:hstlkf

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图片:互联网,形象蠕虫创意

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2020年疫情压力下的住宅企业。1月和2月,30个大中城市的商品房交易总面积仅为1259万平方米,同比下降近40%,住房企业哀痛不已。

裁员、撤盘和集体减薪的消息不断出现,让房地产行业的每个人都处于危险之中。在荣创在中国举行的业绩发布会上,孙宏斌表示:“今年是房地产业洗牌的一年,并购的机会远远大于往年。”

对融创而言,2020年只需要做好三件事:降低融资成本、优化资产结构和保护土地。关于征地问题,孙宏斌强调要“选对地方,选对时间”。

荣创2019年财务报告公布后,一度被质疑为“鲁莽推进”的荣创现在给出了一个漂亮的答案:营业收入1693.2亿元,同比增长35.7%;净利润414.1亿元,同比增长33.0%。净利润260.3亿元,同比增长57.1%。净资产收益率达到37%,比2018年上升4个百分点,成为龙头企业中增长最快的企业。

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它的存在打破了房地产界的许多共识。

短语“到达正确的地方,到达正确的时间”实际上是融创的专长,这也使融创成为业内第一家依靠并购扩张的房地产公司。

融创在2012年开始尝试并购,逐步成功进入上海等一线市场,巩固了江苏、浙江和苏州的土地基础。在其他住宅企业纷纷扩大圈地之际,融创选择在关键城市有效配置有限资源,以便在规模仍较弱的地区市场站稳脚跟。

经过磨练的收购和收购精英将在2015年后发挥作用。三年内,融创抓住了城市轮换的机遇,加大了征地力度,迅速完成了全国核心城市的布局。

凭借约50%的投资预算和约70%的土地储备,融创已成为当之无愧的“并购之王”。

如果你仔细看一下荣创的收购案例,它们都是稳定的项目,以较少的投资利用大型资产组合。以云南城市投资去年收购的华融资产包为例。其价值超过6200亿元。约90%的仓库位于成渝城市群和武汉、长沙、昆明等二线城市。其中,确认所有权的土壤储存价值超过2200亿元,平均成本低于1800元/平方米。荣创2019年共收集了价值1.34万亿元的优质土壤储备。

要不是对一线和二线城市的信心,融创就不敢以这种速度横扫商品,这就像走钢丝一样。我们需要的是准确的市场判断和控制周期的能力。结果证明,融创不仅走对了,而且走出了其他大型住宅企业所没有的韧性和活力。

"融创有三大优势:土地储备、产品和服务以及管理。这对于其他人来说更难学,也是学不到的。”融创中国董事长孙宏斌表示。

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财务报告日,融创连同其合资公司和关联公司的土地储备约为2.39亿平方米,确认的土地储备价值预计约为3.07万亿元,其中82%以上位于一级和二级城市,平均土地成本仅约为4306元/年这给了荣创一手好牌。

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稳定荣创高质量大支出并购背后的手是足够的现金流支持。年报显示,公司账面现金余额为1257.3亿元。

住宅企业另外两个重要的资金来源,销售收入和外部融资,也是融创的优势。

在房地产行业,没有人拒绝接受融创的销售。2019年,融创的销售额达到5562亿英镑,比2010年上市时增长了66倍。在43个城市中,荣创的销量位列当地市场前10名,销量第一的城市从9个增加到13个。2019年,公司密切关注资金归集,实现营业现金净流入272.5亿元。这也反映了孙宏斌对外界关于其资金来源的反应,“卖完了”。

由于有大量优质资产可供出售,融创的恶化率保持在较高水平,现金周转率稳步上升。2020年上半年,该公司预计销售额将超过3400亿元。

但是2020年不应该被常识所预测。随着“黑天鹅”疫情的持续,房地产市场进入深度调整期。是否有多元化和低成本的融资方式来保证企业的可持续经营。

孙宏斌说,“我们没有2020年的销售增长目标。我们已经把利润变成了第一。”

多年来,为了抓住发展机遇,住宅企业承担了较高的利息成本。因此,融创已决定调整其结构。截至目前,融创资产净值已连续三年大幅增长,2019年底达到1141亿元。随着资本结构的不断完善,资产负债率也已经降低了三倍。

1月10日,融创以每股4.28港元的价格又卖出1.87亿股,募集资金净额80亿港元,进一步加厚股东权益,优化公司资本结构,为融创赢得海外融资便利。

目前,融资成本的拐点已经出现。最近2020年的融资成本呈下降趋势。新发行的5.4亿美元优先票据的票面利率仅为6.5%,低于过去五年的融资成本。这对于未来利润增长的贡献潜力是巨大的,融资工具在国内外资本市场的使用对融创至关重要。

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大目标

今天,融创在发展前景上的思路更加成熟,战略定位为“中国家庭生活一体化服务提供商”。围绕这一逻辑,融创拓展了原有的房地产业务,成立了融创服务、环球融创旅游展览、融创旅游、融创文化等多个子公司。

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2019年,融创的年收入增长了41%,达到28.5亿元。融创通过收购会展业的高起点华融资产包,成为中国最大的会展项目运营商。迄今为止,荣创的业务已经覆盖了房地产、文化、会议展览、医疗保健等多个领域。

2019年,融创进一步巩固了行业领先的产品质量和品牌优势,成功打造了一批具有行业影响力的产品线,包括第一部门、中国产品谱系、政府部门等。并建立了行业领先的中国产品体系。

荣创荣登凯里研究中心发布的“2019年中国住宅企业产品实力百强”。2019年,公司的“上海桃花园”、第一部门和政府部门分别获得三项重量级奖项:“中国住宅十大作品”、“顶级奢侈品十大作品”和“轻型奢侈品十大作品”。

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到目前为止,荣创真正的大目标已经实现,在行业前五名中牢牢占据领先地位

疫情已经加快了加塞的速度

然而,越来越多的中小房地产企业由于无力解决财务困难而被推到了死亡的边缘,注定要出售资产。2020年注定是一个“洗牌之年”,房地产行业并购更加频繁。

孙宏斌在业绩发布会上说,一方面,正在经历困难的公司在盈利能力和流动性方面承受着巨大的压力,因为它们近年来占用的土地太贵了。第二类是持有过多。

“在这些并购机会中,我们希望在选择符合我们要求的好目标时非常小心、认真和谨慎。”

“注重稳定、安全、平衡,不断提高综合竞争力,最终实现利润的提高,是管理逻辑。”务实的孙宏斌思路清晰。

到目前为止,许多证券公司已经将融创中国的股票列为“推荐”股票,融创中国已经正式纳入恒生中国企业指数。三大国际评级机构都提高了评级。穆迪将公司的主体评级从B1提升至Ba3。S&P将公司的主体评级从B级上调至BB级;b。惠誉将公司的主体评级从BB级上调至BB级,前景稳定。

在全球经济低迷、流动性宽松和“资产短缺”的情况下,房地产行业可能会加快重组。这意味着,抓住机遇稳扎稳打的荣创,将进入下一轮多元化增长周期。

强者和强者一直是房地产行业的逻辑!

THE END

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